额外付款可以减少支付的总利息，并大大减少偿还抵押贷款所需的时间。要查看额外还款对抵押贷款的影响，请先创建一个摊销图表。
笔记 ：这些摊销图表和随附的公式基于固定利率固定支付抵押贷款。它们不适合可调整利率的抵押贷款或有利率上限的抵押贷款。拥有此类抵押贷款的房主应联系其金融机构以获取更多信息。
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如何创建摊销图表
摊销图表记录了偿还抵押贷款所需的还款时间表以及每次付款的本金和利息部分。随着本金或贷款金额的减少，所欠的利息金额减少，但所需的支付金额保持不变。因此，每次还款时，本金的比例会稍大一些，从而减少所欠的总利息。
相关文章
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- 30 年摊销表
- 计算按揭付款的公式
手工计算时，年金公式的现值用于创建摊销图表。额外付款使用相同的公式计算。
固定利率抵押贷款摊销图表的抵押付款公式
MP = B [i (1 + i) ^ n] / [((1 + i) ^ n) ―― 1]
MP = 每月按揭付款
B = 借入金额
i=每月抵押贷款利率（年利率除以12）
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n = 抵押贷款的月数
脚步
按照以下步骤以老式方式创建摊销图表。
- 转换年利率以反映您的每月付款。例如，每月按揭还款的按揭利率为每年 5% 是 0.05/12 = 0.0041666。因此 i = 0.0041666。
- 使用在步骤 1 中计算的抵押贷款余额、摊销期限和“i”来计算每月还款额。例如，200,000 美元的抵押贷款，30 年摊销，利率为 5%，每月还款额为：200,000[0.0041666(1+0.0041666)^360]/[((1+0.0041666)^360)-1] = ,000。
- 计算支付的利息部分：0,000 x 0.0041666 = 3.32。
- 计算支付给本金的部分：,073.64 - 3.32 = 0.32。因此，在第 2 个月开始时，本金 (P) 为 0,000 - 240.32 = 9, 759.68。
- 使用相同的公式，计算第 2 个月的本金、利息和剩余抵押贷款金额。9,759.68 x 0.0041666 = 2.32 的利息和 4.56 的本金。
- 完成摊还剩余月份的每个月的公式（30 年按月支付总共 360 个月。）最后一次支付将少于常规抵押支付。
| 月 | 月初 按揭余额 | 抵押 支付 | 兴趣 | 预定校长 还款 | 月底 按揭余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 20 万美元 | 1,073.64 美元 | 833.32 美元 | 240.32 美元 | 199,759.68 美元 |
| 二 | 199,759.68 美元 | 1,073.64 美元 | 832.32 美元 | 241.32 美元 | 199,525.1 美元 |
额外的抵押付款和摊销
大多数抵押贷款允许房主进行额外付款，而不会产生预付款罚款或其他费用。指定您希望将额外付款直接应用于本金余额，而不是将其应用于下一次预定付款。
一笔额外的每月按揭付款的影响
在上面的示例中，第一笔付款将本金减少到 199,759.68 美元，因为定期付款的 240.32 美元应用于本金。在第二个月开始时支付 1,073.64 美元的计划外额外抵押贷款将本金减少到 198,686.04 美元，因为全部金额都用于抵押贷款余额，而不是利息。所欠利息现在是 827.85 美元，而不是 832.32 美元。
| 月 | 按揭余额 | 支付 | 兴趣 | 主要的 还款 | 月底 按揭余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 20 万美元 | 1,073.64 美元 | 833.32 美元 | 240.32 美元 | 199,759.68 美元 |
| 额外的 支付 | 199,759.68 美元 | 1,073.64 美元 | 0.00 | 1073.64 美元 | 198,686.04 美元 |
| 二 | 198,686.04 美元 | 1,073.64 美元 | 827.85 美元 | 245.79 美元 | 198,440.25 美元 |
定期额外每月按揭付款的影响
即使是少量增加您的定期每月抵押贷款也会对支付的利息金额和偿还抵押贷款所需的时间产生重大影响。每月额外支付 50 美元可节省 20,778.55 美元的利息，并使您的摊销减少两年零十个月。每月增加 250 美元可节省 70,381.10 美元的利息并将摊销减少八年。
| 定期按揭付款 | 添加 50 美元 | 添加 0 | |
| 按揭总年数 | 30 | 30 | 30 |
| 按揭金额 | 20 万美元 | 20 万美元 | 20 万美元 |
| 年利率 | 5.0% | 5.0% | 5.0% |
| 额外的每月付款 | 0 | 50 美元 | 250 美元 |
| 预定每月付款 | 1073.64 美元 | 1073.64 美元 | 1073.64 美元 |
| 加速月供 | 不适用 | 1123.64 美元 | 1323.64 美元 |
| 支付的利息总额 | 186,511.57 美元 | 165,733.02 美元 | 116,131.47 美元 |
| 总按揭储蓄 | 20,778.55 美元 | 70,380.10 美元 | |
| 按揭节省的年数 | 2年 10个月 | 8年 |
并不是每个人都想进行创建摊销图表所需的计算以及额外抵押贷款支付的影响。为了节省时间和工作，请使用在线抵押贷款支付计算器。这些计算器允许用户探索各种提前付款选项的时间和利息节省。有些设计用于简单的支付计算，而另一些则能够进行更复杂的计算。
免费可打印的年级水平评估测试
对于大多数计算器，您输入以下内容：
- 贷款期限（抵押的总年数）
- 按揭贷款的剩余年数
- 按揭贷款金额
- 利率
- 额外付款选项的选择，例如相同或不同金额的每月、每年或一次性付款
5 个带有额外付款计算器的网站
这里有五个网站提供易于使用的在线抵押付款计算器或摊销图表。
- Bankrate.com
- 汇丰摊销时间表工具
- Interest.com 抵押贷款计算器，提供额外付款选项
- 用于可下载分期付款图表的 Microsoft Office 模板和额外付款
- Mackenzie Financial Mortgage Scheduler with Prepayments Option
无论您更喜欢自己计算还是使用在线计算器进行计算，为您的抵押贷款创建分期付款图表都可以让您了解偿还抵押贷款所需的时间和利息，并探索额外付款的影响。
